Nợ xấu chính là rủi ro lớn nhất ở thị trường BĐS năm 2015

Hương Mộc
TS. Lê Ngọc T, Viện trưởng Viện Nghiên cứu - Phát triển Kinh doanh có nhận định, rủi ro lớn nhất ở thị trường BĐS 2015 chính là việc xử lý các khoản nợ bằng việc khoanh và giãn nợ.


Trong cuộc hội thảo quốc gia về khoa học ‘kinh doanh bất động sản - Cơ hội và thách thức trong quá trình phục hồi của thị trường" vào ngày 30/1, ông Lê Ngọc T đã dành phần lớn thời gian bài tham luận để cảnh báo về mức rủi ro thị trường BĐS trong năm 2015.

Ông T cho biết: "Thị trường BĐS tại Việt Nam vừa mới "thở" bình thường trở lại sau một khoảng thời gian dài "thoi thóp" phải nhờ tới sự trợ giúp của "bình oxy". Do vậy,phải cần thận trọng trong đà phục hồi ngắn năm 2014 ,nên có các giải pháp giúp cho thị trường này cân bằng, nhằm hướng đến sự phục hồi thật bền vững".

Theo ý kiến chuyên gia này thì tỷ lệ nợ xấu cũng như cách xử lý nợ không triệt để chính là rủi ro lớn nhất của thị trường BĐS . Hiện nay, đang có hiện tượng phổ biến nhất chính là "nhốt" nợ xấu bằng hình thức đảo nợ và khoanh nợ, chuyển nợ từ ngắn hạn sang dài hạn... ông T còn nhấn mạnh: "Những cách làm này thật sự là không tối ưu vì kéo giãn ra cũng như "nhốt" nó thì nó vẫn còn đó".

Viện trưởng Viện nghiên cứu và Phát Triển kinh doanh cho rằng,tình hình nợ xấu (trong lĩnh vực bất động sản) chính là trở ngại ngăn cản tiến trình tái cấu trúc tại các ngân hàng. Nếu như đóng khung toàn bộ những khối lượng nợ rất khó xử lý này thì chắc chắn thị trường mua bán các khoản nợ xấu này sẽ bị khóa chặt và điều đó tiềm ẩn một rủi ro không hề nhỏ chút nào cho thị trường bất động sản

Theo ông T thì giải pháp ở đây là phải đẩy nhanh tiến trình xử lý nợ xấu, đồng thời cũng phải xử lý bằng "tiền tươi thóc thật" chứ không phải là "nhốt" nợ và giãn nợ. Đặc biệt, phải tạo điều kiện thuận lợi cho những nhà đầu tư ở nước ngoài tham gia thị trường này. Tuy vậy, trên thị trường mua nợ xấu, một thách thức diễn ra thường xuyên chính là khách hàng đã trả tiền rồi nhưng không thể sang tên được. Điều đó chính là nguyên nhân làm cho thị trường xử lý các khoản nợ xấu bất động sản lâm vào cảnh bế tắc và là điều mà các nhà đầu tư ở nước ngoài lo ngại nhiều nhất.


Năm 2015, các nhà chuyên gia sẽ vẫn còn lo ngại rằng nợ xấu trở thành rủi ro
đối với thị trường bất động sản (ảnh: T.Giang)

Ông T nhận định rằng rủi ro thứ 2 của thị trường BĐS trong năm 2015 chính là vấn đề đáng lo ngại mặt khác mặt bằng lãi suất lại tăng lên. Có thể thấy, "dư địa" chính sách tiền tệ trong năm 2015 để kích thích nền kinh tế còn quá ít. Thị trường hiện nay đang có xu hướng hình thành lãi suất cao trong dài hạn cũng như lãi suất thấp trong ngắn hạn (rủi ro lớn thì lãi suất cao, rủi ro nhỏ thì ngược lại).Quý III/2015 và IV/2015, mặt bằng lãi suất mới hình thành, sẽ không thể cao như trước đây nhưng chắc chắn sẽ cao hơn bây giờ.

Chuyên gia này đã đưa ra rủi ro thứ 3 là thị trường BĐS Việt rất dễ bị tổn thương vì những bế tắc về thể chế. Năm 2015 là năm trọng điểm giải quyết các vấn đề liên quan tới thị trường này. Cụ thể, là các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, sang tên ,cấp phép vẫn còn vô cũng phức tạp còn chứa đựng nhiều rủi ro. Chính vì vậy, các bộ ngành có liên quan phải đẩy mạnh và cải thiện các chính sách hỗ trợ thật nhiều hơn nữa.

Theo ông Lê Ngọc T, trong năm 2015, chưa thể kỳ vọng được gì nhiều cho sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường BĐS măc dù đã xuất hiện nhiều tín hiệu lạc quan. Năm 2018, thị trường địa ốc có thể sẽ trở lại ở trạng thái bình thường nếu như đánh giá thận trọng. Đặc biệt là có thể kỳ vọng về sự hồi phục vững chắc trong giai đoạn 2019-2021. Tốc độ hồi phục thị trường BĐS nếu khắc phục được các chính sách, thể chế.sẽ diễn ra nhanh hơn

Chuyên gia này còn nhận định, ở Việt Nam,nền công nghiệp chế tạo,chế biến toàn bộ là gia công. Ngành nông nghiệp đang chỉ dừng lại ở mức độ chế biến bán thô. Những thị trường này rấ ít tạo ra chuỗi giá trị cao. Vì vậy 2015, BĐS sẽ trở thành 1 kênh đầu tư chiu ít rủi ro nhất. Tuy nhiên các chủ thể có tham gia thị trường BĐS cần phải chuẩn bị sẵn sàng 2 tâm thế.

Thứ nhất là thị trường BĐS hiện nay đang là 1 kênh đầu tư hấp dẫn hàng đầu.Thứ hai là,ở môi trường này cũng sẽ có nhiều rủi ro nhất vì chu kỳ của nó sẽ rất khó dự báo và khó tính toán, cũng như kiểm soát được nguồn vốn chảy vào nó.

Thực tế rằng, các cuộc khủng hoảng không có sự liên quan tới BĐS đều có xu hướng hồi phục rất nhanh. Các cuộc khủng hoảng có dính dáng đến BĐS phải mất một khoảng thời gian dài để hồi phục và làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lao động và tiêu dùng. Ông T nói: "Vì vậy, thị trường BĐS phải cần được quan tâm cũng như tính toán thật kỹ lưỡng hơn nữa".

Trước đó, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM đã công bố và dự báo về thị trường bất động sản năm 2015. Chủ tịch của Hiệp hội bất động sản TP HCM, ông Trường Giang cảnh báo rằng khó khăn nhất của năm 2015 vẫn chính là việc phải giải quyết hàng BĐS tồn kho .

Theo chuyên gia này thì vấn đề được quan tâm nhiều nhất chính là xử lý nợ xấu giúp cho tái cấu trúc thị trường bất động sản và xử lý hàng tồn kho bất động sản cao cấp thật bền vững và ổn định.Cho dù năm 2015 nhiều Luật sẽ sửa đổi và chính sách có chiều hướng thông thoáng hơn nhưng ông Giang đánh giá rằng Luật Đất đai 2013 vẫn sẽ còn 1 số chế định đáng lo ngại.

Đơn cử là cách tính tiền để sử dụng đất một cách bất hợp lý sẽ là 1 “gánh nặng” và là “ẩn số” của những nhà đầu tư. Ngoài ra, còn có 1 số chế định mới làm tăng chi phí cơ cấu giá thành bất động sản, đó là các chi phí bảo lãnh,ký quỹ bất động sản hình thành trong tương lai. Ông Giang nhận xét: "Đây chính là 2 yếu tố hoàn toàn mới mẻ trong cơ cấu giá thành bất động sản mà cuối cùng người gánh chịu khi mua nhà chính là những người tiêu dùng".